À Bordeaux comme ailleurs, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) occupe une place centrale dans tous les projets immobiliers, que ce soit pour la vente ou la location. Dès janvier 2026, une réforme du DPE va transformer les règles du jeu et modifier le classement de millions de logements. Beaucoup se demandent ce que va réellement changer ce nouveau mode de calcul, quel sera son impact concret sur le parc immobilier existant et comment les propriétaires devront s’y adapter.
Revenir sur les points clés de cette évolution, en décoder les conséquences concrètes et clarifier le positionnement à adopter face à ces nouvelles exigences : voilà des enjeux majeurs pour les habitants, bailleurs et investisseurs de Nouvelle-Aquitaine et d’ailleurs. Explorons ensemble cette réforme afin d’anticiper sereinement les changements à venir.
Les nouveautés du DPE 2026
En 2026, le calcul du DPE connaîtra sa plus grande mutation depuis la refonte de 2021. Le nouvel algorithme prévoit d’ajuster la manière dont la classe énergétique d’un logement est déterminée, avec un accent particulier sur les systèmes de chauffage. Cette évolution vise une meilleure équité entre les différents modes de chauffage, une demande portée par de nombreux acteurs du secteur.
Ce correctif permettra aussi de mieux prendre en compte les petites surfaces, dont la consommation au mètre carré pouvait jusqu’ici fausser la note attribuée. À Bordeaux, où le marché compte beaucoup de studios et petits appartements, l’impact sera particulièrement sensible et pourra valoriser de nombreux biens.
Vers un reclassement massif des passoires thermiques
L’une des annonces marquantes concerne le nombre important de logements qui pourraient sortir du statut de passoire énergétique (étiquettes F ou G). Selon les estimations officielles, près de 850 000 logements devraient voir leur notation revalorisée sans travaux supplémentaires. Ce chiffre pèse lourd alors que la réglementation devient chaque année plus stricte envers ces biens énergivores.
La réforme bénéficiera également à près de 7 millions de résidences principales, principalement celles chauffées à l’électricité : 91 % des logements concernés par une remontée de classe sont équipés de ce système. Pour de nombreux propriétaires, il sera possible de constater un gain d’une lettre, voire deux, dès l’entrée en vigueur du nouveau DPE.
Chauffage électrique et classes énergétiques : quels changements ?
Jusqu’ici, les logements chauffés à l’électricité étaient souvent pénalisés lors de l’évaluation énergétique, à cause d’une méthode jugée trop sévère. La réforme corrige ce déséquilibre, en rapprochant le contrôle de la réalité des consommations constatées par les ménages.
Ainsi, de nombreux biens aujourd’hui classés F ou G basculeront en E, D, voire C, ouvrant de nouvelles perspectives pour la location ou la vente. Sur Bordeaux, agglomération composée d’immeubles anciens et récents, la nouvelle grille sera plus nuancée et fidèle à la diversité architecturale locale.
Une réforme favorable aux petits logements
La consommation rapportée au mètre carré, autrefois défavorable aux petites surfaces, sera recalibrée pour refléter des usages réels. Les studios et T1, très présents dans les centres-villes universitaires comme Bordeaux, verront souvent leur note améliorée grâce à cette réforme.
Ce rattrapage attendu redonne de la valeur à ces biens, tout en facilitant leurs transactions. Outre l’aspect patrimonial, cette avancée a aussi une dimension sociale, car les occupants bénéficieront d’annonces plus justes et moins stigmatisantes.
Conséquences concrètes pour les propriétaires et le marché immobilier
Le reclassement massif attendu changera l’approche de la vente et de la location des logements jusque-là mal notés. Avec la nouvelle version du DPE, de nombreux propriétaires n’auront plus à engager immédiatement de coûteux travaux d’amélioration énergétique pour répondre aux obligations locatives.
Dans la région bordelaise, cela allège la pression sur les investisseurs, surtout en période de tension immobilière. Moins de passoires énergétiques, c’est aussi plus de souplesse commerciale pour vendre ou louer rapidement.
Délai de mise aux normes et incitation à l’amélioration énergétique
Grâce à la réforme, certains propriétaires pourront reporter leurs projets de rénovation, ou du moins les ajuster selon la future note obtenue. Cependant, il reste pertinent d’anticiper les interdictions progressives de location prévues d’ici 2034 pour les classes énergétiques les plus basses.
Face au renforcement constant des critères écologiques, garder une longueur d’avance demeure judicieux. Engager un projet de rénovation présente de multiples atouts : accès à des aides publiques, amélioration de la valeur patrimoniale et réduction des émissions de carbone.
Opportunités et vigilance avant une transaction
Le passage au nouveau DPE doit encourager à vérifier attentivement la future note DPE prévue pour 2026 avant de céder un bien mal classé. Certains vendeurs envisagent déjà de différer la transaction, espérant une meilleure valorisation immobilière après reclassement.
Cette modification crée une fenêtre stratégique, autant pour ceux qui souhaitent acheter qu’investir. Faire appel à un professionnel qualifié, tel qu’un architecte ou maître d’œuvre local, permet d’obtenir une estimation fiable et de préparer sereinement toute démarche liée au DPE.
- Réclassement possible de 850 000 logements dès 2026
- Majorité des relèvements concernant les biens chauffés à l’électricité
- Impact positif pour les studios et petites surfaces
- Nouvelles occasions pour optimiser son patrimoine sans travaux lourds immédiats
Questions fréquentes sur le nouveau DPE 2026
Quels logements seront principalement reclassés avec le nouveau DPE ?
La quasi-totalité des relèvements de notes concernera des biens chauffés à l’électricité, souvent pénalisés par l’ancien calcul. On estime que 91 % des 7 millions de logements concernés par un gain de classe disposent de ce mode de chauffage.
- Studios et petits appartements en centre-ville
- Pavillons construits dans les années 60-80
Un logement peut-il réellement gagner deux lettres sans travaux ?
Oui, le nouveau mode de calcul permet, pour certains profils de logements, de gagner jusqu’à deux lettres sans effectuer de rénovation. Cela dépendra surtout du type de chauffage et de la superficie du logement, avec une incidence forte sur les petites superficies.
| Classe initiale | Classe après réforme |
|---|---|
| G | E/D |
| F | D/C |
Doit-on attendre 2026 pour vendre un bien mal classé ?
Reporter la vente peut s’avérer avantageux si le reclassement potentiel améliore la note DPE. Une note plus élevée facilite la vente, élargit la clientèle potentielle et limite les négociations à la baisse. Néanmoins, il reste conseillé d’effectuer une simulation adaptée avant de prendre une décision.
- S’assurer auprès d’un professionnel du score prévisionnel
- Évaluer les délais en fonction de ses propres objectifs patrimoniaux